2012年06月19日

建築を活用しての節税効果

相続コンサルタントの毛利です。

珍しく事例でも書こうかなと思います。
その前に宣伝を^^
共著ですが、もうすぐ賃貸経営の本がでます。空室に対してのノウハウを中心に書かれた本です。
&今月27日に独立支援雑誌 アントレにも出ていますので、コンビニ等で買ってくださいませ。

さてさて、
最近は建築を絡めた相続コンサルティングが非常に増えました。
売却して土地から仕入れる高度なプランも建築中です。

事業用の買換え特例が終わってしまい。新たな特例があるようですが
まだ詳しくないので税理士先生に調べてもらっています。

最近は戸建て賃貸か、介護系の提案がほとんどです。
後は塾系、医療ビル系も研究中です。

正直、賃貸経営に相続税の圧縮を絡めないとリスクが高いと思います。
例えば3億円の建築をして相続税が1億円下がりました。
という事であれば、年間の収支は少しのプラスで借入返済まで乗り切れば
効果はあったと考えられます。

そしてべスト提案を入れるためには、必ず財産診断という現状分析をしてもらっています。

定価は126000円ですが、税理士の診断と私の分析がつきますので非常に安いと思います。
相続人の分析などもつきますとプラスになります。
相続税がかからない方は3万円位でも可能です。

売買が複数絡めば相殺も可能なスキームです。

普通に建築屋さんや売買会社に行くのと同じ費用で
私の会社のサポートが受けれるお得なスキームです。
※業者には嫌がられると思いますが。

飛び込みで建築提案する会社の多いですが
お客様の全体の資産、家族の想いも分からずに提案できるのはすごいなぁといつも思います。

私の場合、一度コンサルに入ると一生位の付き合いになります。
この永続的な付き合いが相続コンサルタントの醍醐味です。

これからも埼玉NO1 いや日本一の相続コンサルタントを目指して頑張ります。
書籍も好調ですので是非一読くださいませ。http://www.amazon.co.jp/gp/product/4844135880/ref=as_li_qf_sp_asin_il_tl?ie=UTF8&tag=19731120-22&linkCode=as2&camp=247&creative=1211&creativeASIN=4844135880

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2012年03月21日

相続税を1億円節税する

Fさんは母、妻の3人家族。
父が亡くなってから、遺産の分割をどうするか話し合うことになりました。
Fさんの父親は地元の大地主で自宅は2000坪あります。
住んでいる自宅以外はジャングルのような状態でした。
問題なのは、広大な土地にかかってくる相続税です。
相続税の申告は被相続人(故人)が死亡したことを知った日の翌日から
10カ月以内に行うことと定められており、時間もありません。
まず目についたのが、Fさんとその妻が所有する貸駐車場でした。
不整形地でしたが、角地になっていたので相続税評価は非常に高かったのです。
夫婦共有での取得を税理士から提案されているとのことでしたが、私の考えは違いました。
この駐車場の取得者を分けることで、
2つの道路に面していた土地を、それぞれ1つの道路に面する状態にしたのです。
路線価も、一方は安い方の路線価で評価額を計算することができます。
つまり、土地の評価額を下げることにより、相続税の額を抑えることができたのです。
相続税評価額で3500万円ほど下げることに成功しました。
Fさんの相続税率は40%でしたので、
課税額にして1400万円の節税できた計算になります。
次の問題は2000坪以上ある自宅です。
自宅の横の駐車場を除いても他をこのまま一体で評価すると、
相続税評価額が数億円である事がわかりました。
打開策として、相続税評価を下げる方法の一つとして
「広大地評価の活用」という方法があります。
これは、要件を満たせば、土地の評価が半分近い評価になるというものです。
しかし、顧問税理士の見解では、広大地の適用は難しいと判断されました。
マンション建設に適した土地は、広大地の適用ができないというルールがあるためです。
そこで「マンション建設に適さない土地にする」ため、自宅を3等分に切り分け、
取得者ごとを分け広大地を作り上げました。
そのおかげでFさんの相続税申告時には、広大地が使えない時と比べ、 相続税評価で3億円以上、相続税で1憶円以上節税ができたのです。
その時に2次相続の事も考え、アパートを建築する計画も同時に行い、
2次相続の節税対策、Fさんの収入アップも視野にいれたコンサルティングを行いました。
荒れたジャングルを整理し、アパートを4棟建築しました。
借入もしましたが、年間の手取り収入で1000万円もプラスになりました。
半年以上、様々な方法を模索し、
色々な方の意見を聞き無事ゴールを導けた思いで深い案件となりました。

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2011年10月17日

自筆証書遺言



こんにちは相続コンサルタントの毛利です。
今日はミニ講座をお送りします。






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2011年02月08日

税務署の言う守秘義務って意味が違うのでは?

こんにちは〜
久々にパソコンからブログを書いている相続コンサルタントの毛利です。

現在、受託している案件の話しです。

依頼者の母(Aさん)が昨年なくなり、現在その相続人である息子さんがクライアントさんです。
Aさんは地主様であり、そのAさんの妹(Bさん)が更に2年前になくなり、その時の納税をAさんが直近までしておりました。
その後Aさんも亡くなりました。

今回、クライアントさんはAさんの納税をしなければいけません。
Aさんの納税に関して 故AさんがBさんの納税に対して支払った履歴を税務署に
申請した所、「守秘義務で見せられない」と言われたそうです。

守秘義務って?相続人であるクライアントさんが今回納税をするために過去の
納税履歴を確認しにいって答えられないって?
良く意味がわかりません。
さいたま市の近くにある某K税務署ですが・・・

本質が理解されていないのか、分かりませんが
こちらも「はい、そうですか」にはならないので
裁判所から許可をとってもらい提出してもらう事になりますが
はっきり言って時間の無駄でもあり、他人の手間は増やしている事に
気がつかないのでしょうかね。

どちらが正しいかまた結論が出たら報告いたします。







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2009年11月28日

私に責任はありませんby某郵便局

一度は筆を(メールですが)とめましたが
書かせていただきます。
私どもには責任はありません
某埼玉県K市郵便局長のセリフです。バッド(下向き矢印)

三日位前この郵便局の窓口の手際の悪さ、そしてコロコロ回答が変わる手際の悪さを これはサービス業として失格だなとブログに書こうと思いましたがまぁマイナスの話なんでこの時はやめました。

しかし、冒頭のセリフを聞いて
では白黒はっきりさせましょうと気持ちになりましたー


事の発端はA4二枚になる内容証明を
送ろうとした所
(内容証明は原本と複写二部の計三部提出する)
■郵便局窓口の方
「すいません複写にも公証人の割り印押して下さい」
■毛利
「複写に?」
■郵便局窓口の方
後ろか人が出てきて
「はい、割り印が必要です」
■毛利
「割り印が必要なんですか?公証人にも法務局にも言われてませんが」
■郵便局窓口
「ちょっと待ってください」
しばらくして
「届けにきたあなたの印でも良いです」
■毛利
「実印ですか?」
■郵便局窓口
「はい」
■毛利
公証人の割り印でも本人の割り印でもって
複写にそれを押したら原本との違いも出るし
どうなんだろう
と思いつつ
「わかりました、公証人の所に行ってきます。」
私は次のアポがあったので本人に任せて帰りました。

結局公証人は複写に割り印は出せないとの事で

本人は
翌日、再度郵便局に行きました。

結局
二枚を内容証明と

書留に分けて、記録が一枚で返ってくれば同じではという事で

だしました。
●●数日後・・・

本人の手元に二つの記録が届きました。
本人
「あれ?一緒にセットで出せば1枚の証明書になって返ってくると
聞いていたのに・・・」

それからはバタバタモード突入

結論として
バラバラに出した郵便は一対の内容証明とは認められず法務局での解除もできないとの事。
しかも、郵便局はこの2つの書類を誤って別々にだす手配をしてしまい
証明書すら全然別の書類として発行されてしまった。
書類をそれで可能と説明した郵便局の責任はどうなのか?

●郵便局の方は
この2枚の書類を内容証明としては出せなので、(割印がないため)別にしてくれれば出せると説明しただけだとなので「落ち度はない」との事。
なんの落ち度がない?

ここでのポイントは
■■■簡易書留と内容証明として1対でだせば可能との説明
本人「じゃあ。わかりました。一対のものとして証明がだせる方法がそれしかないのであればお願いします。」

また2枚一緒に出すためには
本来ならば
窓口に来た人の割印で一対として出せるのです。
それを
「複写にも公証人の云々・・」

まぁ もうこれからもめても 言っていないと言うでしょうね。

更に本人は
局長から
「裁判やっても負けますよ」など全否定・・

本人から
「では郵便局に責任はないという事と割印について説明した事実を
書面でください」
と言った所
某局長「だす義務はありません」
との事。

私は郵便局を使う事がほとんどなかったのですが
プライベートで最近言った時も
かなりあいまいな回答で
突っ込んだら回答が変わったなんて事があったり
表に出ていない不祥事も知っており
どうなんだろう
と思ってましたが
とうとう自分の周りにも火の粉が・・


私は本人と共に内容証明を出しに行く同行が出来なかった事を
悔みました。
全て書類作成はやり直しで費用、人件費で何十万も更にかかりますが
真摯に受け止めたいと思います。

もちろん私個人として「落ち度が私にも大きくある」
と考えているので
この実費に関しても頂くつもりもありません。

法的な落ち度ではなく
人としてプロとしての落ち度です。

まぁ郵便局には(某店舗のみ対して)法的には
違法でないからOKという防御しか見えませんが。

しかし、今回の件は証明が出来るのであれば
法的責任も十分あると思ってます。
本人に対して錯誤を誘発させ
虚偽の説明をし、局間で口を合わせ、
素人の顧客に混乱を招いている事実がある時点で
なんて会社なんだって思いましたね。

まぁ訴訟にするかはこれからゆっくり本人の意思も含め
考えます。
負けるからやらないという考えではないです。





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2009年07月06日

うまく対策すれば3000万円以上??

こんにちは
相続相談ステーションの毛利です。

今大宮支店に戻って参りました〜

暑いですね〜

今日は オーナー様の財産診断を行い
ご提案に伺って参りました。

詳細は書けませんが
このままいけば、相続税額は1億数千万円です。

今日は 借り入れや法人をうまく使うなどのご提案を中心に行ってきました。
また広大地の活用によっては
1億円位資産の評価を下げれるかもしれません。

合計すると納税額が3000万位違いそうです。
深いィ〜です。

やっぱりするのとしないのでは大きく違いますね。




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2009年05月29日

広大地評価!!

今日は相続についてです。もうやだ〜(悲しい顔)

エ〜って言われた方 すいません。バッド(下向き矢印)

一応相続コーディネーターとやらをやってまして、たまには
書かないと・・


■広大地評価とは・・

相続税を評価する時に
大きな土地は
実際の売買額よりも高い評価になってしまう事が多い。
救済措置として出来た制度みたいなものです。

30坪位なら一人のお客様が買うのですが
500坪とかになれば、坪80万円なら4億円です。
買うのは業者になるでしょう。

その場合 土地に道路を入れたり 開発をしなければいけません。
そうすると有効面積は500坪ではなくなるので
きちんとそのような図面を出せば減額してもらえました。

しかし、開発するにあたって道路の入れ方は
たくさんのパターンがあり、税務署職員とプロの不動産鑑定士とでは
見解を一致させるのは不可能で、しばしば 論争に発展しました。

そんな折広大地評価の計算が改正になったのです。



【広大地評価の三要件】


@標準画地に比べて著しく地積が大きいこと。

A戸籍分譲素地が最有効使用であること。

B戸建分譲地として開発するにあたり、開発道路の公共公益的
施設用地の負担を要する事

です。

要するに

普通の土地よりやったらでかくて〜
マンションには合わんだろ〜って地域で
道路いれなきゃ たんさん戸建立てれないだろー
見たいな所です。

容積率が300%とか駅に余りにも近いとかだと微妙です。

1,000u位の土地だと 通常の評価の6割位になります。
例えば


先ほどの500坪 坪80万円(路線価として) 4億円が

【500坪→1,650u 路線価 u242,000円で換算】
※1坪→3.30578u換算

広大地が使えれば

@1,650u÷1,000u=1.65
A0.05×1.65=0.0825
B0.6-0.0825=0.5175

路線価242,000円に0.5175をかける

→125,235u×1,650u

=2億663万7750円


と 半額近くになります。右斜め上右斜め上ひらめき演劇
税金で言えば1億円位違う場合も出てきます。

夜

税理士さんの力量による所も大きいと思います!!

なのでますます 僕らのコーディネート力も重要かと
思う今日この頃でした!!


お問い合わせは
048−778−8161
相談無料




おーー
また忘れそうでした〜
みんな宜しくぅ!!

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2009年05月14日

不動産の競売とは

今日先ほど 大和不動産大宮店1Fにお邪魔していたら

「さいたま市不動産競売物件情報」
の紙を発見。

熊谷の方に4LDK 300万円とか・・
すごい 確かに駅までKmの世界ですが・・

ではたまには真面目な記事を!!
真面目な事書くと なぜか、ランキングが下がるんですよね。
読んでる方は 「心のあり方」的な話が好きな方が多いようです。

今度フランクリンの時間管理でも書こうかな。

では、
■不動産の競売とは
債務者が債務不履行状態の債権を回収するために裁判所に申し立てを
行い、担保となっている不動産を強制的に売却した代金より弁済をうける法的手続きをいう。

要するに お金貸していた人が 不動産で差し押さえ
それをお金にして そのお金をもらう という事です。

当然 借りた人が住んでいるまま売る事もあるので
色々とリスクがあると言う事です。
なので安いんですよね。









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2009年04月24日

相続人の確定!!

こんにちは
相続相談ステーションの毛利です。

今書いたブログが消えてしまい・・リトライ ううう・・


相続が発生するとまずは「相続人の確定」をする必要があります。

これがまた大変で 亡くなった方が90歳位だったりすると
戸籍の量が半端ありません。

また昔の方だと 他に子供が出てきたりなんて事も良く
あったりします。(良くではありませんが・・)


しかも戸籍が空襲などで焼けてなかったりすると
「上申書」とやらを作成しつながった事にするのですが
もしかしたらこの時に隠れた子供がいたりなんて事もあるかもですね。

何にしても面倒なことは確か。
将来は「ポチっ」と押すと
相続人はっ●● ××です。なんて一瞬で全員出てくるとサイコーですね。
でも「あなたは相続人ではないのでお答えできません」
なんて答えられたら泣いちゃいますね。

※戸籍の収集は相続登記を目的とし相談者から司法書士に依頼をしております。

戸籍は郵送でも取得できるのですが
この時の支払いは小為替を使うのですが
これがまた・・

100円の小為替を買うにも郵便局さんに手数料を100円支払わなければなりません。
戸籍が750円だとすると500円、200円、50円なんて
小為替を買った日には 300円の手数料です・・

どうしましょう。

最近は小為替の種類は増えたそうですが、相変わらず手数料は変わらないようです。
さすが民間会社!!
あえてコメントは控えさせて頂きます。

まぁ
何にしても
まずは
「相続人の確定」
「財産の評価」
「遺産分割協議書作成」
「相続登記」
「名義変更」
など早めに行っておいた方が良いことも多いです。


何かありましたらお気軽にご相談くださいませ。
相続相談ステーションは
士業さん直接行くには勇気がいる。安くて安心のところに頼みたい。窓口は一つが良い。相続専門に行っている会社に依頼したいなどの
要望にお応えして出来た会社ですので!!

■新規オープン さいたま大宮センター
相談無料  面談無料 です。
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2009年04月04日

遺産分割協議書

相続コーディネーターの毛利です。


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相続相談ステーションさいたまセンターを宜しくです。わーい(嬉しい顔)

案件についてチョーー書きたい案件があるのですが
残念ですぅ
るんるん右斜め下

なので遺産分割協議のお話をします。


遺産分割協議と言うのは 相続が発生し亡くなった方の
財産を相続人でどう分けるかを決める作業です。

民法の大原則 「いいっちゃいいの原則」ひらめき全員の合意があればどう分けてもオッケーです。
たとえ遺言があっても家庭裁判所への届出があれば従う必要ないのです。

分割の方法には基本パターンが3種類あります。

@現物分割

これは書く相続人が今の財産の取り分の決めて
その財産そのものを分割する方法です。

A換価分割
共同相続人が相続する財産を金銭に換価し、その代金で分割する方法。

B代償分割


共同相続人の一部が財産を相続し、その代償としてその相続人の固有の財産を他の相続人に支払う事により分割方法です。
現金で払えば税金はかかりませんが
不動産など譲渡所得の対象の財産で譲渡すると
譲渡所得税と住民税が課されるので要注意です。







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2009年03月17日

相続放棄

最近相続放棄や前妻の子供たちとの遺産分割についてなどの
ご相談も増えてきがする。右斜め下

反響もおかげさまで倍増中なのですが、なかなか対応に追われる毎日です。 
相談社員も増えてトータル4名で対応しているのですが
まだまだシステム不足を感じています。もうやだ〜(悲しい顔)

これも大宮支店が完成したらがっつり??つめていこうかと思っています。

話が脱線しましたが、財産の評価として

どこまで財産を持ち戻すとか、

生前に親の面倒を見たのは自分なので寄与分はどうなのとか。

本人たちの基準になるものを知りたい方が多いですね。


土地に関しても厳密に何で評価しろとい言うこともある訳ではないので、路線価ベースだったり、不動産会社の査定書だったりとします。
しかし、相手方の作った書ではなかなか納得されないし・・・

もちろん調停・審判になれば、鑑定士を入れてなんてする訳ですが
これがまた鑑定士によっても評価は違う訳で・・



結局の所正解はないのですよね。
なぜならば互いのゴールが相反しているかですから・・

なので

「お互いの納得感」

をいかに導けるかが大事ですね。

うちとしては、

不動産コンサルが主なので得た不動産の資産価値を高める事で結局は資産のアップ提案をします。

もち高く売るも良し、賃貸などにだすも良しですし。
市況にあったベスト選択を考える様にしています。手(チョキ)


また、最近弁護士さんに依頼するケースも増えつつあるのでそういう時代なりつつあるのかなぁと 感じています。TV


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2009年03月15日

相続コンサル通じず!!

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先週 両親の結婚40周年のお祝いをしてきました。



今実家は千葉県の某駅徒歩3分の所にあります。家

戸建でローンの残債はない状態です。犬
名義は父です。

父名義を母名義にしておいた方が後々よいんじゃない?
見たいな話になりました。

父に負債があった場合 家を引き継ぐ=負債もと当然なるわけで

・・当然借金はない前提ですが、サラリーマンだと数百万くらいの
ローン関係があることはざらです。
また、私には兄貴がいて 父が亡くなれば、兄 私 母での話し合いになります。
その事を説明したのですが

「子供にそんな権利あるわけないでしょー」の一点張り。


「あんた、この家狙ってるの・・」
がく〜(落胆した顔)
状態。

「だめだ・・」

話が進まん・・

こりゃ 相続相談ステーション 柏センター

に頼むか なんて

本気で思いました(笑)


結局 何を言っているかじゃ ないんですよね。

誰が言ってるかが重要ですよね。


なので改めて俯瞰して見れる立場の人は大事だなと思いました。
グッド(上向き矢印)るんるん














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2009年02月27日

人間関係とは!!〜相続の手続き 兄弟がいたの???

いきなり宣伝デーーース。ドコモ提供

私のお友達が本を出しました。


イエーーイ手(チョキ)

ファシリテーションと言う 会議を円滑に進めるコミュニュケーション術を教える先生です。

しかも安いので紹介しちゃいます。わーい(嬉しい顔)

とても人当たりの良い 男 斉藤正明さんです。
これを期に 宜しく!!

人間関係とは!!!わーい(嬉しい顔)グッド(上向き矢印)

大辞林によると・・・

「社会・組織・集団などにおける人と人との関係。特に、個人と個人との心理面・感情面での関係をいう。」

相続を円滑に進めるには まさしく 「心ぴかぴか(新しい)
です。


きちんと説明も無く「実印」パスワード押せと言われても
納得できないですよね。

もちろんもめるつもりもなかったのに
「売り言葉、買い言葉」になり

泥沼の争いというのもあります
がく〜(落胆した顔)むかっ(怒り)パンチ

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相続が発生したら何からしますか?


もちろん健康保険のストップだったり、埋葬費の請求だったり
あると思います。

そしてまず相続人を確定しなければいけません。

結構な確率で「新 兄弟発見 (笑い事ではないが・・)」
が出てきます。

大正生まれの方 なんか 養子が入っていたり
なんて事良くあります。ふらふら

一年位前なんか 

戸籍が二つ」出てきました。

実の親だと思っていたら養子だったのです。


これは亡くなった方の出生まで遡って戸籍を取得するので
時間もかかります。

まずは相続人を確定する事が大事ですね。



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posted by sss1-saitama at 20:09 | 埼玉 🌁 | Comment(0) | TrackBack(0) | 相続事例 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

オーナー様 借地に何故こだわるの??

相続の相談を受けていると借地の相談も多々あります。

地代は固定資産税のどの位が妥当だとか、ちっ(怒った顔)

建物の改築の承諾をしてくれないとか・・もうやだ〜(悲しい顔)

色々あります。右斜め下


最近のお客様で
貸地を全て処分して収益物件を購入した方がいます。
ドコモポイント晴れ

デメリットであった

借地人とのわずらわしさ

土地の稼ぎの悪さ
からもうやだ〜(悲しい顔)

収益も倍増

管理は不動産会社(弊社関連会社)に任せるんるんるんるん

自動でお金が振込まれる。ひらめき手(チョキ)
の状態になりました。
お客様も大喜びでした

私はもっと 大喜び!!


しかも・・

弊社関連会社での管理は
不動産相談

相続相談

全て無料で受けています。!!


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最近は定期借地というのもあります。
これについてはまた・・

概要だけのせておきますね。


定期借地権とは
50年以上の期間を定めて借地権を設定した場合において
@契約の更新が無い事
A建物が建築されても再築が無い事
B存続期間が満了した時の建物買取請求をしない旨の特約をした場合はこの特約が有効などがあります。

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posted by sss1-saitama at 15:53 | 埼玉 🌁 | Comment(0) | TrackBack(0) | 相続事例 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月29日

離婚相談??

先日離婚に関する相続相談がありました。
たまに勘違いされて離婚相談が舞い降りてきます。がく〜(落胆した顔)

今回のケースももめていませんので
どちらかと言えば今後のライフプラン的な説明になりました。

離婚の時の大きな問題は財産分与になると思います。
私も、もし離婚するとすれば、気持ち的には、あまり財産をあげたくないと思うかもしれませんね。

まぁ私より妻の方が強いので、無理だとは思いますが・・・

最近 朝日新聞にも広告掲載していますので色々な相談があります。
少しでもお力になれば、という気持ちを大事に
誠意を持って対応したいと思います。
犬

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